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2018-11-14 21:00 来源:有问必答

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说好了税后返租 新领导上任就“变卦”?(图)
南昌蓝海购物广场被指“失信” 管理方发《告知函》透露“亏损近2亿”
2018-11-14 06:40:01    来源:中国江西网
编辑:兆明    作者:沈冠楠
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    ■信息日报记者沈冠楠 文/图

        中国江西网讯 日前,记者接到南昌蓝海购物广场(原蓝天碧水购物广场)近400户业主反映——早在今年4月-5月,业主与广场管理方南昌蓝海商业经营有限公司(以下简称“蓝海公司”)达成了店铺返租由“税前”改为“税后”的约定,并提高了返租比例,当时,蓝海公司向业主发出一份加盖公章的《通知》,称返租、回购方案已审批通过,待程序走完后将通知业主来签订新合同。

        “可是,期间蓝海公司换了负责人,当我们因迟迟没有新合同消息而再次去打听时,却被告知之前的协商是工作失误,蓝海公司仍按照老合同和比例,进行税前返租。”业主们对此表示不理解,在未经业主同意的情况下,开发商如何能单方面推翻协商结果?

        讲 述

        代缴不给凭证、税费又大幅提高

        公开资料显示,蓝海购物广场原为南昌蓝天碧水广场,为南昌市政公用集团重点打造的大型商业地产项目之一。项目总投资近8亿元,由市政旗下南昌蓝海商业经营管理有限公司负责经营管理。

        胡女士是南昌蓝海购物广场的一名业主。记者了解到,从2012年开始,她将自家一间25㎡左右的店铺返租给南昌蓝海商业经营管理公司,之后10年,公司每年对其进行税前返点,根据合同,返点中包含租金和管理费,公司代缴租金税费。

        “之前,蓝海公司说按5%的比例代缴所得税,可其一直未按合同约定向我们出示纳税凭证及发票,2018-11-14起,代缴的所得税突然提高到了20%,而且扣税的项目除了租金外,还加入了管理费。”对胡女士来说,意味着她每笔返租收入要减少1000多元,“一些大的商铺,损失肯定更多”。记者了解到,从2006年开始,蓝海购物广场40%商铺以4万/㎡左右的价格陆续卖给了私人,并采取返租形式经营。

        2017年底,近400户蓝海业主联名要求蓝海公司出面协商此事,希望公司能给出稳妥的解决方案以减轻业主损失。

        开发商“税前”改为“税后”返租

        熊宝龙是蓝海维权业主代表之一。8月22日上午,他一边翻着一本厚厚的业主授权书集录,一边告诉记者,2018年1月,蓝海近400户业主复印了身份证,签署了授权书,就希望从蓝海公司得到一个明白的答复,“返租方式变不变?不变,业主承担不起损失,或将要求提前解除合同,收回店铺。”

        记者从熊宝龙处了解到,2018-11-14,蓝海公司曾出具了一份加盖该企业公章的《告知函》,对税点和解决途径方面进行了解释。在这份《告知函》上,记者看到,代缴税费提高是源于江西税务政策的收紧,“我司多次与税务局协调沟通无果,确实没有能力也无法再进一步解决各位业主在法定税率规定下应履行的缴纳税款义务。”此外,该《告知函》提出三种解决途径,一是回购,二是“税前返租”改为“税后返租”,租金收益相应提高,三是业主自行缴税,凭纳税凭证领取租金。

        熊宝龙告诉记者,今年4月4日,在蓝海公司宋总经理主持下,业主代表与蓝海就返租和回购问题进行了最后协商,达成一致意见,业主同意按税后返租,租金为税后购房总价(加上原合同金额18%)的7/8/9个百分点,共14年。同意回购的业主则由蓝海公司按1.5倍发票价回购。

        而在另一份同样加盖“南昌蓝海商业经营管理有限公司”公章的《通知》上,其提出“返租、回购方案已经集团审批通过,因商铺回购评估机构还尚在履行招标公示程序中,故2018-11-14支付租金还是按合同现有约定执行。后期程序履行完毕后,我司将及时通知业主前来签订合同,并按双方签订的新合同执行。”

        “原先协商有误,还按老合同执行”

        “此后,我们还从开发商处拿到了新拟好的补充协议,其上果然将返租方式改成了‘税后’。”熊宝龙告诉记者,可正当他们满心期待地等待着开发商签订新合同的通知时,3个月过去了,却迟迟不见下文。

        记者了解到,这期间,蓝海公司的一把手进行了变更。8月13日,当熊宝龙等人再次去询问此事时,一个新的答复给到了他们——原先的协商中存在工作失误,协商结果无法实现,还是按原来的老合同执行。这个答复让不少业主感到无奈和愤怒。“协商也协商了,《告知函》也发了,《通知》也出了,还加盖了单位的公章,现在公司这是单方面推翻当初的协商成果,这让我们无法接受。”一位业主坦言,此举有损企业的信誉。

        回 应

        “蓝海”称:要采访先走流程

        22日上午,记者同熊宝龙和另一位业主代表来到位于蓝海购物广场后的南昌蓝海商业经营管理有限公司。记者提出来意后,该公司一名工作人员称总经理刘总在办公室谈事,随后将记者一行领到会议室,并要求记者出示证件及采访提纲。就“税前返租”改“税后返租”、两份加盖企业公章的《通知》及《告知函》的内容等问题,记者现场整理好提纲并提交给了该工作人员。片刻后,她回复称,待走完市政集团宣传流程后,才能就这些问题回复记者。

        不过,截至记者23日下午发稿时,仍未收到蓝海公司的回复。彼时,记者致电蓝海公司一位盛姓负责人,她表示,由于领导出差,24日才能回复记者。

        律师说法

        新协议未签,难以构成法律效力

        北京盈科(南昌)律师事务所李鑫律师认为,如蓝海与业主签订的租赁合同中存在“代缴税费并提供纳税凭证”约定,那么,业主就有权要求蓝海提供纳税凭证。此外,这份加盖蓝海公司公章的《通知》理论上具有法律效力,但在实际操作中,由于该《通知》仅明确了一个框架,就返租、回购的具体内容,如业主未进行留证、取证,在正式协议未签订的情况下,其难以达到法律效力。他建议,由于涉及业主人数较多,业主们可向有关部门反映,在有关部门的牵头下,进一步与蓝海公司进行沟通协商。

        观察

        南昌商圈“黄金码头”陷窘境?

        从这份加盖蓝海公章的《告知函》中,蓝海方透露,其之所以无法承担“税后返租”,归根究底还是——“没钱”。

        其提到,经测算,如该公司替业主承担提高的这部分税,可能会因资不抵债而破产,而且,该《告知函》还透露:“为改善商场经营,公司先后投入近6000万元对商场进行了两次提升改造,由于受到互联网经济冲击,商场的经营情况虽然暂时有了一些苗头性的好转,但是还远未达到预期的市场效应。截至2018年2月,商场累计亏损已达近2亿元”。

        记者了解到,在南昌商圈,作为南昌市政公用集团斥资近8亿元打造的大型商业地产项目,位于南昌市青山路的蓝海购物广场一直被业内称为“得天独厚”,周边多个小区,交通便捷,更难得的是,南昌市近年来进行的一系列城市改造,相对于其他大型商业项目,蓝海购物广场受到的冲击也相对较小。

        可为何蓝海方发《告知函》称自己亏损了近2亿?还“资不抵债”?!这是熊宝龙等业主百思不得其解的。而更让他们关心的是,业主们的合同2022年才到期,按照现在的亏损态势,以后几年该怎么办呢?还能不能再继续返租下去呢?

    信息日报
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